病気やケガ、近年では、コロナの影響で勤務先が業績不振になり、収入やボーナスが減ってしまった。

結果、家計が圧迫され住宅ローンの返済が厳しいと言う方も少なくありません。収入や家計、お金の問題は身近な人に相談しにくいものですが、現状の状況や住宅ローン返済について、お気軽に相談下さい。

住宅ローンの返済に困ったときの3つの選択

①借入金融機関に相談・交渉（リスケ）

②自己破産

③任意売却

※競売開始決定通知がご自宅に届いていても任意売却の期間は残されています。

住宅ローンの借入金融機関に返済額を調整してもらう方法

返済状況・収入からローンの借入金融機関に相談できるかを検証し、滞納初期であれば、ご自宅・不動産を手放すことなく一時的な返済額の減額交渉が可能です。

但し、条件はあります。

『返済困難に陥った理由』

『借入から現状までの時間』

『現状の収入』

などのそれぞれの状況によって変わってきます。

また、メリットだけでなくデメリットもありますので、ご自身にあった計画ををご案内致します。

「自己破産」は、財産と負債のすべてを手放すことで債務（借金）を免除される法的整理です。

自己破産の場合、借金は免除される代わりに、家も財産もほとんど手放すことになるのが原則です。

この選択は、個々のケースによって異なります。

ご自宅・不動産を売却する方法

不動産を担保に金融機関から借入（住宅ローンなど）をしており返済ができなくなった、その不動産を売却しても借入額全額を返済できない、このような場合債権者（金融機関）と交渉して同意を得たうえで不動産を売却する方法が任意売却。

※原則、借入額全額を返済しないと売却することはできません。

住宅ローンや税金の滞納が続くと、その不動産はローン残高回収のため差押さえられ、「競売」になります。
競売は一般価格よりも低価格で取引され、債務は多く残ります。　

競売を回避しつつ、市場価格に近い金額で売却できるのが「任意売却」です。債権者（金融機関や役所など）と交渉して、双方納得できる形での売却に努めます。

当社では『任意売却取扱主任者』の資格を有するものが相談から交渉・売却・生活再建まで担当して、最後までお手伝いまでさせて頂きます。

また、多くの方がご心配されている費用面ですが、任意売却の場合、費用負担をして頂くことはございませんので、安心してご相談下さい。

不動産競売開始決定通知

この通知は、詳細の記載はほとんどなく、競売に関する概要が記載されているだけで、関係者への通知になります。

期間は残り少ないですが、ご自宅に【不動産競売開始決定】の通知が届いた後でも任意売却は可能ですので、あきらめないで下さい。

下記では代表的な不動産競売手続きの流れ、また任意売却と競売の違いを記載しています。

住宅ローンを滞納してから1ヵ月2ヶ月が経つと『支払請求書』が届きます。　まだ厳しいイメージはありません。

2ヶ月以上滞納すると『催告書』が届き、その中には専門的な用語も含まれ金融機関の姿勢がうかがい知れます。

（期限の利益の喪失・一括返済・保証会社・代位弁済・個人信用情報登録など）

期限の利益の喪失通知が届きます。

『期限＝ローンの期間　・　利益＝分割して支払える　・　喪失＝失う』

購入時に数千万円の物件を一括で支払わず、毎月住宅ローンを組んで分割で支払えると言う契約内容の利益、この権利を失うこと。

この権利を失うと、残りのローン残額を一括で返済しなければならなくなります。

代位弁済通知書も届きます。

これは『保証会社があなたに代わって、住宅ローンの残額を金融機関に支払いました』と言う内容です。

この先は保証会社から請求・通知が届きます。　ローンの残額、滞納で発生する遅延損害金なども含め支払が行われた場合、次に競売申立ての手続きが進められます。

不動産競売開始決定通知書が届きます。（その名の通り競売開始が決定です）

これは債権者が裁判所に競売申立てを行い、不動産を差押え、登記簿謄本に『競売開始決定』と記載されます。

裁判所で公告も行われ、裁判所に行けば第三者が誰でも知り得るようになります。

※まだ任意売却は可能です。

裁判所の執行官等による物調査（この調査は法令に基づくものです）

裁判所の執行官が自宅・不動産の調査を行うため来られます。　事前に日時のお知らせが届きますが都合が悪ければ連絡を入れる。

主な調査としては、不動産の査定同様に物件の内外目視・建物周辺・関係者居住者に聞取り・外観、各部屋の確認及び写真撮影などがあります。

これは競売に参加する方々への物件情報を収集します。

もし連絡なしに不在の場合でも、裁判所は開錠して調査を行うことができます。

3点セットが一般に公開される

前項の調査に基づき　物件明細書・現状調査報告書・評価書が公開されます。

これには執行官が調べた物件について『不動産取引に必要な内容』・『聞取りした内容』・『撮影した写真』等が掲載され、新聞やインターネット上で誰でも閲覧することができ、ご自宅、不動産が一般の方々へ公開されます。

※この段階で任意売却を成立したこともありますが、何か一つで躓けば成功しない時期になります。

期間入札開始

1週間程度の期間を設け、競売参加者が入札を行います。

期間入札終了

入札が終了し開札を待ちます。

開札・落札者決定

ご自宅・不動産が落札され落札者が訪問等してこられ、明渡しを求められます。

既に所有権を失っており、明渡しを拒むことができず最悪の場合、裁判所による強制執行となります。

【任意売却】
市場価格に近い価格で売却できる可能性がある。

【競売】

市場価格より2割～4割安く売却されるケースが想定され、債務が多く残る。

【任意売却】
通常の売却と同じ方法で行うため、周囲に事情を知られることなく売却が可能。

【競売】
新聞やネットで公開（外観、室内の写真も添付）されるため、近所や職場に知られる可能性がある。

【任意売却】
競売よりも高く売却できるため、少なくなる可能性が高い。

【競売】
任意売却よりも債務が多く残る可能性が高い。

【任意売却】
無理のない範囲で分割返済の交渉が可能。

【競売】
一括の返済を求められる。

【任意売却】
諸費用はかからず売却可能で、引っ越し費用についても交渉が可能性。

【競売】
基本的に諸費用はかからず売却できるが、引っ越し費用の捻出は難しい。

【任意売却】
引き渡し時期は交渉によって決めることができ、強制的な立ち退きにはならない。

【競売】
期日を決められ引き渡しを迫られる。引渡命令による強制退去も十分にあり得る。